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2025年4月的中国房地产市场，延续了自2021年以来的调整趋势。尽管政策“组合拳”频出，但房价下行压力依然显著，核心一二线城市呈现“新房微涨、二手房深跌”的分化特征，三四线城市及非核心区域则面临更严峻的价格回调。
新房与二手房冰火两重天
新房价格微涨，但涨幅收窄。全国层面，中指研究院发布的《百城价格指数报告》显示，4 月百城新建住宅平均价格为16764 元 / ㎡，环比上涨 0.14%，同比涨幅2.50%，主要是部分城市优质改善项目入市带来的结构性上涨。
而二手房市场则不容乐观，百城二手住宅均价为13892元 /㎡，环比跌幅扩大至 0.69%，同比下跌 7.23% ，市场寒意袭人。
聚焦核心一二线城市，新房市场分化显著。一线城市新房价格环比上涨 0.37%，上海凭借象屿苏河琹庐、浦发莲园等改善项目，价格环比上涨 0.61%，位居百城第二。二线城市新房价格环比整体上涨 0.10%，杭州表现突出，因晴澜轩、滨江潮语映月轩等低密加推项目触发摇号机制，环比涨幅高达 0.95%，领跑百城。但这并不意味着市场全面回暖，从涨跌幅城市个数来看，4 月新建住宅价格环比上涨城市个数仅 35 个，还有 55 个城市价格环比下跌，秦皇岛、乌鲁木齐和北海的新房价格环比跌幅甚至分别达到 0.92%、0.88% 和 0.82% 。
2、二手房市场，核心城市虽维持一定活跃度，可 “以价换量” 仍是主流。4 月一线城市二手住宅价格环比下跌 0.36%，上海活跃度较高，业主预期有所修复，环比跌幅收窄至 0.32%，但整体仍处下行区间。其他城市更是哀鸿遍野，淮安、盐城等 19 个城市二手住宅价格环比跌幅均超 1%，淮安跌幅达 1.90% 。
以北京为例，2023年至今二手住宅挂牌价与成交价持续处于下行通道，24年9月新政刺激下市场曾有几个月的小幅回弹，但进而25年再度回到下跌趋势。
政策托底与市场出清的博弈
1、税费减免与金融支持
2024年底，北上广深全面取消普通住宅与非普通住宅区分，降低契税及增值税负担，首套房契税降至1%-1.5%。2025年5月，公积金贷款利率再降0.25个百分点，进一步降低购房成本。然而，政策边际效应递减，部分专家指出“后续政策空间有限”，需依赖存量政策落地效果。
2、以价换量加速市场出清
当前市场正经历“以价换量”的调整期。西安二手房价格连续15个月下跌，业主大幅让利促成成交；北京、上海部分房源议价空间达5%-10%。这种出清虽短期内加剧价格下行，但长期有助于消化库存、夯实底部价格。
3. 核心城市的“安全垫”效应
中信建投研报指出，参照国际经验，中国房价或于2026年前后止跌回稳。核心城市因产业集聚与人口流入，可能率先企稳。例如成都、杭州核心区二手房价格仍高于2016年水平20%-30%，展现出较强抗跌性。
筑底期漫长，结构性机会显现
当前房地产市场仍处于“L型”筑底阶段，价格全面回升需等待经济基本面改善与居民收入预期修复。未来三年，市场将呈现以下趋势：
1、核心城市与非核心城市分化加剧
一线及强二线城市核心地段因资源稀缺性，价格跌幅有限，甚至可能出现局部回暖；三四线城市及非核心区域则需面对长期去库存压力。
2、 购房者更趋理性
房价下行周期中，“捡漏”机会增多，但购房者需综合评估区域发展潜力与自身需求，避免盲目抄底。
2025年4月的房价数据印证了市场的深度调整，但也释放出结构性复苏信号。政策托底与市场出清的博弈将持续，购房者需在风险与机遇中谨慎抉择。正如业内人士所言：“跌出来的空间，或许是新一轮周期的起点。”