房贷利率再创新低，楼市变局下的多重迷雾

开篇：利率“破3”背后的魔幻现实

2025年5月，中国房贷利率迎来历史性时刻——公积金首套5年期以上利率降至2.6%，商业贷款利率逼近3%。以100万元30年期贷款为例，月供减少超130元，总利息节省超5万元。这本该是购房者狂欢的时刻，但市场却弥漫着诡异的冷静：杭州某楼盘开盘去化率不足30%，北京二手房挂牌量激增20%。利率降至冰点，为何购房者反而犹豫？这场政策盛宴背后，究竟隐藏着哪些未被言说的真相？

 

一、月供减负的“甜蜜陷阱”

表面红利：利率每降0.1个百分点，100万元贷款月供减少约60元，30年累计省息超2万元。叠加公积金利率下调，组合贷款用户可享受“双重降息”红利，如北京购房者通过100万元公积金+200万元商贷组合，月供节省超500元。

 

潜在风险：

1. 长期负债的隐形枷锁：低利率掩盖了总利息成本。以利率3%计算，100万元贷款30年总利息达54万元，占本金54%。若未来利率反弹，高杠杆购房者可能面临“月供翻倍”的风险。

2. 消费降级的连锁反应：省下的月供可能被通胀稀释。2024年三四线城市CPI涨幅达2.8%，而居民收入增速仅4.1%，实际购买力提升有限。部分家庭被迫压缩教育、医疗支出，形成“越省越穷”的怪圈。

3. 政策依赖性的达摩克利斯之剑：当前利率政策依赖央行持续“放水”，若经济回暖导致货币政策转向，存量房贷利率可能随LPR上调。2024年10月存量房贷利率调整后，部分城市出现“提前还款潮”，折射出市场对政策持续性的担忧。